昆明的城中村

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最近，关于2025年前完成287个城中村改造的新闻一直成为昆明老百姓关心的话题。

主要是城中村这个话题太大了，但从老百姓的角度，莫过于昆明是否具备拆建这么多城中村的资金？到底能不能如期完成？还有就是能否先解决昆明现有的停工多年的城改项目问题。

昆明的城中村启动拆建是从2008年开始，当时是计划5年完成336个（后来新增至382个）城中村改造，但截至2020年7月31日，全市已累计完成110个城中村改造，安置户数93276户，安置面积1483万平方米。

可以说，整体的拆建进度似乎并没有达到预期，还留下很多烂尾楼。

一朝被蛇咬十年怕草绳，为此一谈到昆明城中村，很多人对城改还是缺乏信心。

尤其，此次五年的时间周期，昆明要完成287个改造，总体拆迁面积达到4412万平，虽然287个并非都是彻底的拆建，但这个数量也是足够庞大的。

之前也简单统计了一下，昆明这次的城中村改造将释放约6万亩（待考证，毕竟有些城中村仅是微改造）的土地空间，即使只有一半，这量也是足够吓人的。

说到城中村，昆明的数量之多，改造之复杂，准入门槛也很低，重点之前也几乎没有效仿或者借鉴的样板，昆明也确实走了很多弯路。

作为城市发展重要的“强心剂”，昆明市最近这些年也在全面梳理城市更新改造涉及的“烂尾”项目，一个项目一个方案，分类处置。

在不突破项目总用地规模、总建筑规模、容积率，满足公建配套、交通承载力的前提下，项目用地可由房地产企业申请调整商住比。比如西南海，针对地块内近300亩土地，大幅增加住宅用地（相比调整前住宅可建面积仅有11万方，调规后住宅可建面新增约38万方），提高建筑限高，新增幼儿园等一系列调规，还有五华区棕树营片区城中村改造项目（一期）补偿安置方式由“产权调换”拟变更为“一次性货币补偿”。

当然，也有很多硬骨头。

比如，别样幸福城频繁上头条，在今年8月27日，别样幸福城在停工5年后终于迎来复工，但最近又停工了；还有马街摩尔城，也是十余年的梗，为了还债，一地块被拍卖；还有大宥城、人民壹号广场，这些好地段好比白菜都被猪给拱了。

存在即合理，城中村的存在都是城市特色一部分，任何一个城市像深圳杭州厦门都存在，但涉及到拆建，从补偿、安置等，都需要大量的人力物力财力，地方政府往往会提前安排开发商介入，这也就是所谓的政企联动，开发商通过参与拆建获取提前介入地块的机会，也容易树立起企业品牌形象，为此很多开发商也有了新的定位，城市更新服务商。

为此，从城市建设的角度，不是一刀切的拆和建才是唯一的出路，可以微整微改，找到适合城市的性格才是最好的。

我们也建议，以后别叫城中村改造，改造往往会和大拆大建相关联，提“城市更新”更适合。

这两天去深圳参观了深圳中山公园旁边的南头古城，挺有感触的，原来城市更新也能这么玩。

南头古城，这是一个具有历史影响力的南头古“城”，但却因时代变迁成为了一个城中村基底的“村”，整个地块占地面积 约7万平米，现有建筑1100多栋，具有历史保护价值的建筑占约5%。另外，居住建筑占比接近90%，剩余的是商业建筑。

改造前

改造后

据了解，这是深圳ZF介入，万科参与，既保留了原有的生活会居住气息，引入优质业态品牌提高调性，又导入了工业设计、当代艺术等创意类产业，规划与策展空间调性相符合的艺术休闲餐饮、酒店、书店。

平山村出了道闸就是另一个世界

还有深圳大学城附近的平山村，近期才完成的地面、给排水的改造，也是充满人间烟火气，在这里，万科泊寓单间也就2000元/月的租金。

可能很多人会质疑，深圳城市容量和魄力无城市可比拟，再看看厦门曾瘄垵，8个自然村，目前是游客最喜欢去、网红必打卡的地方，美食几条街，街街有特色，处处都是人间烟火味。

所以，已经有很多城市的成功样板，又可以结合昆明之前诸多改造的经验，昆明城中村改造，我们还是要多个地方ZF信心的。

至于城中村的拆建对土地市场对房价影响如何，如果真的拆迁完了，能释放多少市场需求，这也将是支撑昆明购买力的群体之一，最重要的当站在昆明高处，一眼望去，有更多都市感的既视感，那么，昆明的房价或许应该不止当下的水平了吧。